1. DASAR HUKUM
Regulasi Primer
- PP 34/2016 — Peraturan Pemerintah tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan. Berlaku sejak 7 September 2016. Status: Aktif. Mencabut dan menggantikan PP 48/1994, PP 27/1996, PP 79/1999, dan PP 71/2008.
Regulation Chain: PP 48/1994 → PP 27/1996 → PP 79/1999 → PP 71/2008 → PP 34/2016 (konsolidasi, final, mencakup PPJB).
Perubahan kunci PP 34/2016: (1) PPh PPJB & perubahannya kini bersifat final; (2) Wajib setor sebelum penandatanganan akta/keputusan lelang; (3) Pengusaha properti: PPh terutang saat diterima pembayaran; (4) Tarif 1% untuk Rumah Sederhana/Rusun Sederhana. (PP 34/2016 — seluruh dokumen)
Regulasi Pelaksana & Tata Cara
PMK-261/PMK.03/2016— Tata Cara Penyetoran, Pelaporan, dan Pengecualian Pengenaan PPh atas Penghasilan dari PHTB dan PPJB. DICABUT oleh PMK-81/2024 — ketentuannya diintegrasikan ke dalam sistem Coretax.- PMK-81/2024 — Ketentuan Perpajakan dalam Rangka Pelaksanaan Sistem Inti Administrasi Perpajakan (Coretax). Berlaku 31 Des 2024. Status: Aktif. Mengatur tata cara penyetoran, pelaporan, dan pengecualian untuk seluruh jenis pajak termasuk PPh PHTB. Mencabut 29 PMK termasuk PMK-261/2016. Menggantikan mekanisme manual dengan Kode Billing via Coretax.
UPDATE: Diubah 3 kali — PMK-53/2025, PMK-54/2025, dan terakhir PMK-1/2026 (perubahan ke-4, 22 Jan 2026) memperluas cakupan e-Bupot Unifikasi. (Pasal 4-6, 15-18 PMK-81/2024 jo. PMK-1/2026)
Regulasi Validasi & Penelitian
- PER-21/PJ/2019 — Peraturan Dirjen Pajak tentang Tata Cara Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran PPh atas Penghasilan dari PHTB dan/atau Perubahan PPJB. Berlaku: 24 Okt 2019. Status: Aktif. Dasar hukum e-PHTB — mengizinkan permohonan penelitian formal secara elektronik (DJP Online). Mencabut PER-18/PJ/2017 dan PER-33/PJ/2017. (PER-21/PJ/2019)
- SE-28/PJ/2020 — Surat Edaran Dirjen Pajak tentang Petunjuk Pelaksanaan Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran PPh atas Penghasilan dari PHTB dan/atau Perubahan PPJB. 30 Apr 2020. Status: Aktif. Mengatur tata cara penelitian formal dan material. Mencabut SE-40/PJ/2017 & SE-13/PJ/2019. (SE-28/PJ/2020)
- PER-8/PJ/2023 — Peraturan Dirjen Pajak tentang Tata Cara Pengecualian Pembayaran PPh atas PHTB & Perubahan PPJB, Fasilitas Pengurangan PPh Badan di KEK, dan Pembebasan PPh Rumah Sangat Mewah di KEK Pariwisata. 15 Des 2023. Status: Aktif. Mencabut PER-28/PJ/2009 & PER-30/PJ/2009. Mengatur tata cara SKB Pengecualian untuk kategori Pasal 6 PP 34/2016 (waris, hibah, <Rp60jt, dll). (PER-8/PJ/2023)
Regulasi Terkait (Hibah & Subjek Pajak)
- PMK 114/2025 — Perlakuan PPh atas Bantuan/Sumbangan, Zakat, Sumbangan Keagamaan Wajib, dan Harta Hibahan. 30 Des 2025, berlaku 31 Des 2025. Status: Aktif. Mencabut PMK-245/2008, PMK-254/2010, PMK-76/2011, PMK-90/2020. Mengatur perlakuan hibah tanah/bangunan — tetap dikecualikan sebagai objek PPh sepanjang memenuhi syarat Pasal 4 ayat (3) UU PPh (tidak ada hubungan usaha/pekerjaan/kepemilikan/penguasaan). (Pasal 14-18 PMK 114/2025)
- UU PPh (UU 7/1983 jo. UU 36/2008 jo. UU 7/2021 HPP) — Pasal 4 ayat (2): Penghasilan tertentu dapat dikenai PPh bersifat final. Pasal 4 ayat (3): Pengecualian objek PPh untuk hibah, waris, bantuan keagamaan. Pasal 18: Definisi hubungan istimewa untuk penentuan harga wajar. Pasal 26 ayat (2a): PPh atas pengalihan hak tanah/bangunan oleh WPLN.
2. TARIF PPh FINAL
2.1 Tabel Tarif
| Kategori Transaksi | Tarif | KAP-KJS | Dasar Hukum |
|---|---|---|---|
| Umum — bukan pengusaha properti | 2,5% | 411128-402 | Pasal 2 ayat (1) PP 34/2016 |
| Pengusaha properti — Tanah/Bangunan biasa | 2,5% | 411128-402 | Pasal 2 ayat (1) jo. Pasal 3 ayat (2) PP 34/2016 |
| Pengusaha properti — Rumah Sederhana & Rusun Sederhana | 1% | 411128-402 | Pasal 2 ayat (4) jo. Pasal 3 ayat (2) PP 34/2016 |
| Ke Pemerintah/BUMN/BUMD (pengadaan tanah kepentingan umum) | 0% | 411128-402 | Pasal 2 ayat (6) jo. Pasal 4 PP 34/2016 |
| PPJB & perubahannya (pengusaha properti) | Mengikuti tarif di atas | 411128-402 | Pasal 3 ayat (2) jo. Pasal 5 PP 34/2016 |
Definisi Rumah Sederhana & Rusun Sederhana (Pasal 2 ayat 4 PP 34/2016): Sesuai kriteria yang mendapat fasilitas dibebaskan PPN sesuai peraturan perpajakan yang berlaku.
2.2 Siapa yang Menyetor?
| Pihak | Mekanisme | Saat Penyetoran |
|---|---|---|
| Penerima penghasilan (penjual OP/Badan, non-properti) | Setor sendiri | Sebelum akta/keputusan/risalah lelang ditandatangani |
| Pengusaha properti (developers) | Setor sendiri | Paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah pembayaran diterima |
| Bendahara Pemerintah (jika pengalihan ke pemerintah) | Dipungut | Sebelum pembayaran dilakukan ke penjual |
| Penjual PPJB (pihak yang namanya di PPJB lama) | Setor sendiri | Sebelum adendum PPJB ditandatangani |
(Pasal 3, 4, 5 PP 34/2016)
3. CARA PENENTUAN NILAI PENGALIHAN (DPP)
| Situasi Transaksi | Nilai Dasar Pengenaan PPh | Dasar Hukum |
|---|---|---|
| Ke Pemerintah (pengadaan tanah) | Nilai keputusan pejabat berwenang | Pasal 2 ayat (2) PP 34/2016 |
| Lelang (Vendu Reglement) | Nilai menurut risalah lelang | Pasal 2 ayat (2) PP 34/2016 |
| Jual beli tanpa hubungan istimewa | Nilai sesungguhnya diterima | Pasal 2 ayat (3) huruf a PP 34/2016 |
| Jual beli dengan hubungan istimewa | Nilai seharusnya diterima (harga pasar wajar) | Pasal 2 ayat (3) huruf b PP 34/2016 |
| Tukar-menukar | Nilai seharusnya diterima (harga pasar) | Pasal 2 ayat (3) huruf c PP 34/2016 |
| Hibah, lepas hak, penyerahan hak, waris | Nilai seharusnya diterima (harga pasar) | Pasal 2 ayat (3) huruf c PP 34/2016 |
| PPJB tanpa hubungan istimewa | Nilai sesungguhnya diterima | Pasal 5 jo. Pasal 2 ayat (3) PP 34/2016 |
| PPJB dengan hubungan istimewa | Nilai seharusnya diterima (harga pasar wajar) | Pasal 5 jo. Pasal 2 ayat (3) PP 34/2016 |
Definisi Hubungan Istimewa sebagaimana diatur dalam Pasal 18 UU PPh — kepemilikan >25%, hubungan modal/pengendalian, hubungan keluarga sedarah/semenda.
4. TATA CARA PENYETORAN & PELAPORAN
4.1 Pengalihan Hak Umum (Non-Pengusaha Properti)
- Penerima penghasilan wajib menyetor sendiri PPh Final ke bank/pos persepsi melalui Kode Billing (Coretax)
- Penyetoran harus dilakukan SEBELUM akta, keputusan, atau risalah lelang ditandatangani
- KAP-KJS: 411128-402 (PPh Final Pasal 4 ayat (2) atas Pengalihan Hak Tanah dan/atau Bangunan)
- Masa aktif billing: 7 hari sejak dibuat
- Setelah bayar, NTPN tercatat di Buku Besar Coretax, lalu ajukan Permohonan Penelitian Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran PPh (Validasi SSP PPh PHTB)
- PPAT, Pejabat Lelang, notaris HANYA BOLEH menandatangani jika bukti setor valid sudah diserahkan
- Pejabat tersebut wajib lapor bulanan ke DJP
(Pasal 3 ayat (1), (5), (6) PP 34/2016; Pasal 4-6 PMK-81/2024)
4.2 Pengusaha Properti (Developer)
Perbedaan fundamental: PPh terutang SAAT DITERIMA PEMBAYARAN (uang muka, angsuran, bunga, biaya tambahan), bukan saat penandatanganan akta.
| Tahap | Kewajiban |
|---|---|
| Menerima uang muka/angsuran | Hitung PPh 2,5% (atau 1% untuk RS/Rusun) dari jumlah yang diterima |
| Menyetor PPh | Paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah pembayaran diterima |
| Pelaporan SPT Masa | Sesuai ketentuan Coretax (e-Bupot Unifikasi / SPT Masa PPh Unifikasi) |
(Pasal 3 ayat (2)-(4) PP 34/2016; Penjelasan PP 34/2016)
4.3 Pengalihan ke Pemerintah
- Dipungut oleh Bendahara/Pejabat Pembayar SEBELUM pembayaran dilakukan ke penjual
- Setor atas nama penjual (bukan nama bendahara)
- Tarif 0% (final) untuk pengadaan tanah kepentingan umum
- Pejabat wajib lapor ke DJP
(Pasal 4 PP 34/2016)
4.4 Pelaporan SPT Masa (Coretax)
- PPh PHTB (setor sendiri) → dilaporkan dalam SPT Masa PPh Unifikasi paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya
- Kode Billing dibayar sebelum akta → NTPN diinput saat lapor SPT Masa
- Bukti potong via e-Bupot Unifikasi
(Pasal 15-18 PMK-81/2024 jo. PMK-1/2026)
5. PENGECUALIAN (TIDAK TERUTANG PPh)
| No | Kategori | Syarat Utama | Dasar Hukum |
|---|---|---|---|
| a | OP penghasilan < PTKP, bruto pengalihan < Rp60.000.000 | Tidak dipecah-pecah | Pasal 6 huruf a PP 34/2016 |
| b | Hibah OP → keluarga sedarah garis lurus 1 derajat, badan keagamaan/pendidikan/sosial/yayasan, koperasi, OP usaha mikro/kecil | Tidak ada hubungan usaha/pekerjaan/kepemilikan/penguasaan | Pasal 6 huruf b PP 34/2016 jo. PMK 114/2025 |
| c | Hibah Badan → badan keagamaan/pendidikan/sosial/yayasan, koperasi, OP usaha mikro/kecil | Sama seperti huruf b | Pasal 6 huruf c PP 34/2016 |
| d | Waris | — | Pasal 6 huruf d PP 34/2016 |
| e | Wakaf | — | Pasal 6 huruf e PP 34/2016 |
| f | Pengalihan dalam rangka penggabungan/peleburan/pemekaran usaha badan | Persetujuan nilai buku dari Dirjen Pajak | Pasal 6 huruf f PP 34/2016 |
| g | BGS/BGSG (Bangun Guna Serah / Bangun Serah Guna) | — | Pasal 6 huruf g PP 34/2016 |
| h | Non-subjek pajak (wakil diplomatik, organisasi internasional) | — | Pasal 6 huruf h PP 34/2016 |
| i | Badan usaha pokok transaksi tanah/bangunan — pengalihan sebelum 1 Jan 2009 | Penghasilan sudah dilaporkan di SPT Tahunan & PPh sudah dilunasi | Pasal 6 ayat (2) PP 34/2016 |
Permohonan SKB diajukan ke KPP tempat tanah/bangunan berada, format lampiran PER-8/PJ/2023.
6. TATA CARA VALIDASI SSP PPh PHTB (e-PHTB)
Perubahan Prosedur Coretax: Validasi SSP PHTB tetap melalui e-PHTB di DJP Online/Coretax, namun dengan mekanisme baru:
- Buat Kode Billing via Coretax (menu Pembayaran → Layanan Mandiri Kode Billing)
- Isi data NOP, alamat, luas tanah/bangunan
- Bayar Kode Billing (ATM, mobile banking, teller)
- NTPN otomatis tercatat di Buku Besar Coretax
- Ajukan permohonan penelitian formal via e-PHTB di portal pajak.go.id
6.1 e-PHTB (Elektronik)
| Fitur | Keterangan |
|---|---|
| Akses | DJP Online (pajak.go.id) — 24 jam |
| Waktu Proses | Instan |
| Maks NTPN | ≤ 10 per permohonan |
| Syarat | Tarif tunggal 2,5%, bayar via SSP/NTPN (bukan Pbk), NTPN belum dipindahbukukan |
| Output | Surat Keterangan Penelitian Formal (Suket) |
| Dasar Hukum | PER-21/PJ/2019, SE-28/PJ/2020 |
6.2 Penelitian Formal Langsung (KPP)
Untuk WP yang tidak memenuhi kriteria e-PHTB (tarif non-tunggal, Pbk, >10 NTPN):
- Ajukan ke KPP Pratama/KP2KP tempat tanah/bangunan berada
- Waktu penyelesaian: Maks 3 hari kerja
- Hasil: Suket atau Surat Pemberitahuan Tidak Lengkap/Tidak Sesuai
6.3 Penggantian & Pembatalan Suket
| Jenis | Penyebab | Lampiran |
|---|---|---|
| Penggantian Suket | Kesalahan tulis, hitung, tarif | Suket asli |
| Pembatalan Suket | Pembatalan transaksi pengalihan | Suket asli + Surat pernyataan bermaterai transaksi batal |
(SE-28/PJ/2020)
7. PERLAKUAN PPJB & PERUBAHANNYA
7.1 PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)
- PPJB atas tanah/bangunan beserta perubahannya/adendumnya dikenai PPh Final
- PPh terutang saat pembayaran diterima oleh penjual (pengusaha properti)
- Tarif: sama dengan tarif pokok (2,5% / 1% / 0%)
(Pasal 3 ayat (2) jo. Pasal 5 PP 34/2016)
7.2 Perubahan/Adendum PPJB
- Pihak PEMBELI LAMA (nama di PPJB sebelum adendum) wajib setor sendiri PPh atas keuntungan jual hak PPJB
- Pihak PENJUAL (pengusaha properti) hanya tanda tangan adendum SETELAH bukti setor PPh ditunjukkan dan sudah diteliti KPP
- Penjual wajib lapor perubahan PPJB ke DJP
(Pasal 5 PP 34/2016)
8. CONTOH KASUS
Contoh 1: Jual Beli Tanah — Orang Pribadi (Non-Pengusaha)
Fakta: Tuan Adi (OP non-pengusaha) menjual tanah 200 m² seharga Rp500.000.000.
Perhitungan:
PPh Final = 2,5% × Rp500.000.000 = Rp12.500.000
KAP-KJS: 411128-402
Wajib setor sebelum akta AJB ditandatangani PPAT.
(Pasal 2 ayat (1), Pasal 3 ayat (1) PP 34/2016; PER-21/PJ/2019; SE-28/PJ/2020)
Contoh 2: Developer — Penjualan Rumah dengan Angsuran
Fakta: PT Griya Sejahtera menjual rumah tapak (bukan RS/RSS) Rp800.000.000. DP Rp200.000.000 (10 Jan 2026) + angsuran Rp50.000.000/bln × 12 bln.
Perhitungan: PPh 2,5% dari setiap pembayaran:
DP Rp200jt → PPh Rp5.000.000 (jatuh tempo 15 Feb 2026)
Angs 1 Rp50jt → PPh Rp1.250.000 (jatuh tempo 15 Mar 2026)
dst.
Catatan: PPh terutang setiap kali menerima pembayaran, bukan saat akta. Biaya tambahan (booking fee, administrasi) masuk DPP.
(Pasal 3 ayat (2)-(4) PP 34/2016; Penjelasan PP 34/2016)
Contoh 3: Pengalihan ke Pemerintah (Proyek Tol)
Fakta: Pemerintah melalui LMAN mengadakan tanah untuk proyek jalan tol. Harga penggantian: Rp2.000.000.000.
Perhitungan: Tarif 0% — PPh = Rp0. Bendahara Pemerintah menerbitkan bukti potong PPh final 0% atas nama penjual.
(Pasal 2 ayat (6), Pasal 4 PP 34/2016)
Contoh 4: Waris Tanah/Bangunan
Fakta: Tuan Bambang meninggal, ahli waris: istri dan 2 anak kandung. Nilai pasar tanah + bangunan: Rp1.200.000.000.
Perlakuan: Dikecualikan dari objek PPh. Ajukan SKB Pengecualian ke KPP dengan surat pernyataan waris, surat keterangan waris, SPPT PBB.
(Pasal 6 huruf d PP 34/2016; PER-8/PJ/2023)
Contoh 5: Hibah ke Keluarga
Fakta: Ibu Sari menghibahkan rumah (nilai pasar Rp900.000.000) kepada anak kandung. Tidak ada hubungan usaha/pekerjaan/kepemilikan/penguasaan.
Perlakuan: Dikecualikan dari objek PPh. PMK 114/2025 menegaskan keuntungan pengalihan harta berupa hibah dikecualikan sepanjang syarat terpenuhi.
(Pasal 6 huruf b PP 34/2016; Pasal 4 ayat (3) UU PPh; Pasal 14 PMK 114/2025)
Contoh 6: Perubahan PPJB (Jual Beli Hak)
Fakta: Tuan Candra membeli apartemen via PPJB (harga Rp600jt, DP Rp150jt). Sebelum lunas, ia menjual hak PPJB ke Tuan Dedi Rp200.000.000.
Perlakuan: Tuan Candra wajib setor PPh 2,5% × Rp200.000.000 = Rp5.000.000 sebelum adendum ditandatangani.
(Pasal 5 PP 34/2016)
Contoh 7: Hubungan Istimewa (Jual di Bawah Harga Pasar)
Fakta: PT Maju Jaya menjual tanah kepada PT Anak Usaha (kepemilikan 80%) dengan harga Rp1.000.000.000. Harga pasar wajar: Rp1.500.000.000.
Perlakuan: DPP = nilai seharusnya diterima = Rp1.500.000.000. PPh = 2,5% × Rp1.500.000.000 = Rp37.500.000.
(Pasal 2 ayat (3) huruf b PP 34/2016; Pasal 18 UU PPh)
9. RINGKASAN REGULASI CHAIN
PP 48/1994 (pembayaran PPh)
→ PP 27/1996 (perubahan pertama)
→ PP 79/1999 (perubahan kedua)
→ PP 71/2008 (perubahan ketiga)
→ PP 34/2016 (konsolidasi, final, + PPJB)
↓
PMK-261/2016 (tata cara)
↓ DICABUT
PMK-81/2024 (Coretax, berlaku 31 Des 2024)
↓ diubah
PMK-1/2026 (perubahan ke-4, berlaku 22 Jan 2026)
Regulasi validasi:
PER-18/PJ/2017 → PER-21/PJ/2019 (e-PHTB)
SE-40/PJ/2017 → SE-28/PJ/2020
PER-28/PJ/2009 → PER-8/PJ/2023 (SKB)
Regulasi hibah:
PMK-245/2008 → DICABUT oleh PMK 114/2025